El Ministerio de Vivienda ha desplegado su mayor ofensiva legislativa de la legislatura. El Boletín Oficial del Estado ha publicado este miércoles el Real Decreto-ley 26/2026, un texto que justifica su carácter de urgencia en la crisis de asequibilidad actual y en la alarma social generada por casos como el de Mari Carmen Abascal, una anciana de 87 años cuyo desahucio se cita expresamente en la norma como símbolo de un «derecho roto».
El primer bloque de la ley ataca frontalmente la especulación. Desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2028, se prohíbe que entidades especulativas adquieran viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación, salvo que se destinen a fines sociales o alquiler asequible.
En materia de desahucios, el Gobierno decreta la suspensión de los lanzamientos de familias vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando la parte demandante sea un «fondo buitre». Para el resto de los procedimientos, las comunidades autónomas dispondrán de dos meses para ofrecer una alternativa u obligatoriamente enervar la acción pagando la deuda, siendo compensadas económicamente por el Estado central.
El decreto introduce una profunda reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para evitar fugas del mercado residencial. Los contratos temporales requerirán una causa real y justificada; de superar los 12 meses o encadenar renovaciones sin justificación, pasarán a considerarse automáticamente contratos de vivienda habitual. Asimismo, para frenar la especulación por estancias, se establece por ley que la suma de las rentas de los contratos por habitaciones no podrá superar nunca el precio del arrendamiento de la vivienda completa.
Para aliviar a los actuales inquilinos frente a la inflación, el Ejecutivo impone una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Durante este periodo, las actualizaciones quedarán topadas a un máximo del 2% y, en el caso de que la renta ya supere el límite del índice de precios de referencia, no procederá incremento alguno.
El título II del documento redibuja por completo el mapa impositivo inmobiliario. En el apartado de incentivos, los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10% de lo pagado por su alquiler habitual. Los pequeños propietarios, por su parte, podrán beneficiarse de bonificaciones en el IRPF de hasta el 100% si bajan un 5% la renta en los nuevos contratos, o del 95% si alquilan a jóvenes en zonas de mercado tensionado.
Por el contrario, la carga fiscal se endurece para los usos no residenciales. Los ayuntamientos quedan facultados para aplicar un recargo en el IBI de hasta el 150% a los titulares de cuatro o más inmuebles destinados a alojamientos turísticos en zonas tensionadas. Además, estos alquileres de corta duración perderán exenciones y pasarán a tributar con un IVA del 10% a partir de diciembre de 2026. Las SOCIMI también sufrirán un nuevo gravamen especial del 25% sobre sus beneficios no distribuidos derivados del alquiler, una tasa que podrá bonificarse totalmente si destinan más del 80% de su parque a la vivienda asequible.
Para fomentar la retención del capital, se crea la ‘Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa’, que permite eximir de tributación hasta 10.000 euros de ganancias mantenidas más de cinco años, e incluye exenciones totales en el IRPF para quienes vendan pisos vacíos a la administración pública para vivienda social (por valor de hasta 800.000 euros).
El decreto también busca atajar la falta de oferta mediante apoyo directo a compradores y promotores. La medida estrella es la creación de la línea ‘TU CASA’, gestionada por el ICO, que otorgará préstamos de hasta 50.000 euros (cubriendo un máximo del 20% del valor del inmueble) a un tipo de interés del 0% y sin comisiones, para ayudar con la entrada de la primera vivienda habitual.
A nivel patrimonial, la norma consolida a ‘CASA 47’ como la Entidad Estatal de Vivienda, traspasándole inmuebles del Estado y de la Seguridad Social para dotarlos de una protección permanente e indefinida frente a futuras privatizaciones. Paralelamente, el Gobierno moviliza 2.000 millones de euros en avales ICO para promotores de vivienda social y otros 280 millones específicos para impulsar a las pymes en la construcción industrializada. Por último, el BOE consagra jurídicamente el concepto de «vivienda asequible», definiéndola como aquella cuyo coste total (venta o alquiler con gastos asociados) no supera el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio.
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