Las 7 claves que han hecho cambiar el sector promotor residencial por Augusto López

Artículo de opinión- Augusto López – CEO de Landex.pro

Todos los que estábamos en el sector promotor antes de la gran crisis de 2007 sabemos en qué ha cambiado en esta industria y también que está resurgiendo de sus cenizas con más fuerza de la que los medios y el sistema económico están mostrando.

La experiencia que hemos recogido en Landex con más de 2.000 suelos analizados en los dos últimos años y la experiencia de nuestros profesionales de dos décadas en el sector promotor e inmobiliario nos permiten identificar las claves.

Estos son los 7 puntos en los que ha cambiado el sector promotor y por los que nunca volverá a ser el mismo son los siguientes:

  1. La vivienda puede bajar de precio y mucho

Los políticos lo saben bien: cuando una creencia se convierte en una emoción y se instala en los corazones de los ciudadanos se puede cambiar el mundo.

Aunque en las décadas de los 80 y 90 la inflación hizo bajar los precios de las viviendas de forma relativa, nunca había habido una corrección en valores de venta de las viviendas y estos han llegado al 50%.

Esto hace que el particular y el profesional tomen la inversión en vivienda con menos alegría, más cautela y con unos escenarios más conservadores.

  • La financiación bancaria es para quien no la necesita

La causa del anterior ciclo inmobiliario, su desarrollo y posterior caída abrupta fue el dinero fácil. Prácticamente, localizando un solar y con una sociedad limitada de nueva constitución tenías un 80% de los costes del solar y la venta de las viviendas estaba asegurada.

Los listos, los menos avispados, los ricos y los que apenas tenía recursos: todos querían promover. Esto, añadido a que todos los compradores de vivienda tenían la financiación de su vivienda asegurada, nos llevó a que jugáramos con un dinero que no correspondía a la economía real. Una burbuja que acabó pinchada.

Sin embargo, cuanto se cerró el grifo del dinero fácil, el castillo de naipes del flujo de dinero sin fin hizo que entráramos en la gran crisis donde, por primera vez en el mundo, el sector más importante de la economía desapareció en dos años.

Bien por normativas europeas, bien por miedo a la adjudicación de más activos, los bancos toman una serie de cautelas, que hace casi imposible el promover si no tienes el dinero para comprar el suelo y el 50% de la construcción. Esto nos lleva a que otro dinero ocioso, como son los fondos de inversión y el capital privado sustituya a los bancos en la financiación promotora.

  • Entran los fondos internacionales

Dado que los bancos no pueden financiar a los promotores locales para proyectos de más de 2 millones de euros – cerca de 17 viviendas aproximadamente – entran en juego los fondos de inversión con dinero ajeno para realizar los grandes desarrollos inmobiliarios.

Debido a ello, el escenario cambia por completo. Antes de la gran crisis el negocio promotor era local. Hoy en día los players son nacionales y trabajan con dinero internacional.

Esto, que en algunos aspectos ha profesionalizado al sector, en otras ocasiones produce decisiones financieras en el sector inmobiliario con la perplejidad que produce a los que lo entendemos.

  • Los arquitectos quieren hacer cooperativas

¿Quién va a promover esos pequeños solares urbanos consolidados que no producen los suficientes beneficios para los gastos de estructura de los fondos?

Pues bien, los arquitectos, a través de realizar cooperativas de viviendas y con el fin de asegurarse su trabajo son los firmes creyentes de que se puede dar acceso a la vivienda digna y relativamente económica a los particulares. Siendo ellos quienes asuman el riesgo promotor y se ahorren los beneficios precisamente del promotor en la compra de sus viviendas.

Se trata de una opción realista, con experiencias ya contrastadas, pero que entraña un alto riesgo para los promotores.

  • Aparece el inversor en rentabilidad y la burbuja de alquiler

Cualquier inmobiliario sabía que en la anterior crisis había una burbuja cuando la rentabilidad de los inmuebles estaba por debajo del 2%. También sabemos que técnicamente ahora la rentabilidad de la vivienda está por encima del 5%. Por lo tanto, no es una burbuja financiera, sino que más bien se trata una burbuja inmobiliaria.

En contra de lo que los poderes fácticos nos quieren hacer creer, el españolito de a pie sigue pensando que el mejor refugio para su dinero son unas buenas rentas de alquiler. Por lo que cada vez más se realizarán más promociones en cooperativas para inversores en rentabilidad.

  • Los bancos, su transparencia y sus amigos

Los bancos siguen siendo propietarios de grandes carteras de suelo, lo que ocurre es que lo guardan para sus amigos y los grandes fondos.

No son inmobiliarios y, a pesar de sus recursos y del tiempo que han tenido, no lo consiguen ser. Lo que vemos desde fuera es que no se adaptan a las necesidades del promotor básico y siguen teniendo una operativa imposible; regalando sus activos a fondos de inversión a amigos de la casa y a fondos extranjeros, motivados por el transcurso del año en sus balances y alguna que otra amistad de los clubes de campo.

  • Los costes de construcción estrangulan el precio del solar

Este es uno de los aspectos que, en ocasiones, no alcanzan a entender algunos propietarios de suelo.

El nuevo código técnico, las nuevas normativas medioambientales y la falta de constructores hace que se haya doblado el coste de obtener un metro cuadrado útil de vivienda.

Es por eso que, aunque el precio de venta de la vivienda llegue a ser el mismo que fue en su día, un promotor nunca podrá llegar a pagar o a decir que va a pagar lo mismo por el mismo solar.

En definitiva estamos ante un mercado donde en una década han entrado a interactuar agentes y elementos que antes no existían en el plano de la promoción local. Los riesgos son distintos y la financiación proviene de otras fuentes.

Desde Landex sabemos que el interés por construir se mantiene vivo porque sigue existiendo una demanda, a pesar de que los precios deban reajustarse, y con ellos, los beneficios de todos, desde el dueño del suelo, al promotor.